Pasos para realizar un proyecto de obra mayor: del diseño al final de la obra

4. Presentación del Proyecto Básico en el Ayuntamiento

Se presenta el proyecto junto con la solicitud de licencia y la documentación exigida por el Ayuntamiento.

Durante la tramitación, los servicios municipales pueden solicitar aclaraciones o documentación complementaria que deberá atenderse.

5. Realización del estudio geotécnico, cuando corresponda

El estudio geotécnico permite conocer las características del terreno y sirve de base para definir la cimentación.

Cuando sea necesario, debe estar disponible antes de cerrar las soluciones de cimentación y estructura. Por eso, puede convenir realizarlo en una fase anterior.

6. Abono de las tasas y obtención de la licencia

Se abonan las tasas municipales correspondientes conforme al procedimiento de cada Ayuntamiento y se obtiene la licencia tras la resolución favorable.

Pagar una tasa no equivale a tener concedida la licencia. Además, deben revisarse las condiciones que esta establezca antes de comenzar.

7. Reuniones para elaborar el Proyecto de Ejecución

El diseño se desarrolla técnicamente: estructura, instalaciones, soluciones constructivas, materiales y detalles.

Estas reuniones permiten concretar decisiones que influyen en la calidad, el mantenimiento y el coste de la obra. Esta fase puede avanzar mientras se tramita la licencia.

8. Finalización del Proyecto de Ejecución

Se completa la documentación necesaria para construir, incluyendo planos técnicos, memorias, pliego de condiciones, mediciones y presupuesto.

Las mediciones serán también una base fundamental para solicitar ofertas comparables a las constructoras.

9. Visado del proyecto en el Colegio de Arquitectos

Se tramita el visado del Proyecto de Ejecución cuando resulte obligatorio. Si se ha redactado conjuntamente como Proyecto Básico y de Ejecución, se presenta la documentación integrada.

El alcance de esta obligación está regulado en la normativa sobre visado colegial obligatorio.

10. Entrega del Proyecto de Ejecución en el Ayuntamiento

Se presenta el Proyecto de Ejecución y la documentación complementaria que corresponda.

Antes del inicio, deben cumplirse las condiciones de la licencia y los trámites municipales exigibles. Si existen cambios respecto al proyecto autorizado, habrá que comprobar cómo deben tramitarse.

11. Solicitud de presupuestos a varias constructoras

Con el proyecto definido, se solicitan ofertas a distintas empresas sobre una misma documentación.

Además del precio, conviene comparar las partidas incluidas, las calidades, los plazos, las exclusiones y las condiciones de pago. La contratación debe dejar estos aspectos claramente recogidos.

12. Solicitud de presupuesto y contratación del arquitecto técnico

Se solicita presupuesto y se contrata al arquitecto técnico para las funciones que correspondan, habitualmente la dirección de la ejecución en obras de edificación residencial.

También debe quedar resuelta la coordinación de seguridad y salud cuando sea exigible. Es recomendable organizar estas contrataciones con antelación.

13. Comienzo de las obras

La obra comienza cuando están reunidas las condiciones administrativas y técnicas necesarias: licencia, documentación de ejecución, profesionales designados y requisitos de seguridad y salud, entre otros.

Se formaliza el inicio y se coordina con la constructora la planificación de los trabajos.

14. Gestión y pago del ICIO

El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, conocido como ICIO, es distinto de la tasa municipal de licencia.

Aunque aparece aquí para identificarlo como un trámite específico, su pago puede exigirse antes del comienzo de las obras. La gestión depende de la ordenanza municipal y puede incluir una liquidación provisional y una regularización posterior conforme al coste real. No debe entenderse como una segunda tasa fija. Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

15. Desarrollo de las obras y pagos mediante certificaciones

Durante la ejecución, la dirección facultativa realiza el seguimiento técnico de los trabajos.

Los pagos a la constructora se organizan conforme al contrato, habitualmente mediante certificaciones que recogen la obra ejecutada en cada periodo. Las modificaciones deben valorarse y acordarse para mantener el control del presupuesto.

16. Finalización y Certificado Final de Obra

Al terminar los trabajos se revisa su ejecución y se prepara el Certificado Final de Obra, firmado por los técnicos competentes y visado cuando corresponda.

También se organiza la documentación de cierre y entrega. Según la actuación y la normativa aplicable, deberán tramitarse los requisitos de primera ocupación o utilización.

17. Declaración de obra nueva ante notario

Cuando corresponda, se prepara la documentación para formalizar la declaración de obra nueva terminada ante notario y tramitar su inscripción registral.

Si ya se había declarado la obra en construcción, se documentará su finalización. La documentación concreta dependerá de las características del inmueble y de la actuación realizada.

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